来源：第一财经资讯
2023.07.07
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导读：上半年，深圳新房、二手房成交量均未突破历年同期的平均水平。
【资料图】
作者 |第一财经 张慧敏
楼市回暖不明显，开发商为了促进销售，再现一成首付楼盘。
7月5日下午，一则关于深圳市福田一楼盘首付只需一成的消息在深圳各房产中介的朋友圈中涌现：福田新房承翰国际骏玺（下称“承翰项目”），两房户型面积（76—85平方米）现在首付只要一成，开发商优惠两成首付。比如，房子总价700万，三成首付本来要210万，现在首付只要70万就可以，开发商优惠两成首付。
值得注意的是，7月5日晚间，承翰项目的官方公众号“承翰湾尚国际”发布声明称，“7月5日网络上出现本项目8折销售，送两成首付等销售信息，与事实严重不符”，否认了承翰项目的优惠真实性。
然而，7月6日下午，记者实地探访了该项目，售楼中心一名自称承翰项目的销售工作人员对第一财经表示，“一成首付”、“八折购房”的优惠确实存在。7月7日，中午，房产中介对第一财经透露，整个项目169套，已经销售85套，还剩84套。
承翰项目的售楼处有些隐蔽，若不是房产中介带路，外人比较难找到。7月6日下午，承翰项目接待处临近的马路边上有些热闹，大多都是身穿白色衬衫或便装的房产中介，只要有类似看房的人经过，几乎都会被热心的中介搭话。从与地面齐平的接待处进入，乘坐电梯前往地下三层，再穿越长长的走廊，来到楼盘看房登记处，再乘坐电梯，前往地上三层，承翰项目的沙盘才浮现在眼前。销售现场的购房者来来往往，穿着白色衬衫和黑色西裤的房产中介更是不少。对于该项目售楼处的繁琐设计，现场带看的中介都忍不住吐槽“太弯弯绕绕”。
上述销售工作人员对第一财经表示，八折优惠的房源属于工抵房，只有80平左右的刚需户型参与了优惠活动，“具体参与活动的套数要对比付给施工方的资金，一旦达到了资金限额，活动就会被叫停”。记者现场看到，仅78平方米、81平方米、82平方米的户型开放了样板间，未参与活动的86平方米样板间并未开放参观。
具体来看，上述优惠活动分为三种方式。第一种是，房源的备案价为预售批准的价格，购房者只需付一成首付，第三方（施工方）会将两成首付对应的资金打入购房者的账户；第二种是，按照项目预售时批准价格的九折备案，购房者付两成首付，第三方会将一成首付对应的资金打到购房者账户；第三种是，按照项目预售时批准价格的八五折备案，购房者付三成首付，第三方会将0.5成首付对应的资金打到购房者账户。实际上，不管是采取哪种方式，最终都能实现预售批准价格的八折优惠。
此前，深圳市住建局的工作人员对第一财经表示，按照深圳市的规定，开发商在售卖新房产品的时候，售价不能高于或者低于备案价的85%，也就是说，售价的最低折扣为八五折。而从上述楼盘的操作来看，为了让房子能够在住建局顺利备案，备案的价格都没有低于原价的八五折，而所谓的优惠也属于私下的操作。
承翰湾尚国际位于深圳市福田区水围四街附近，由深圳老牌城中村水围村旧改而来，周边生活氛围浓厚。2022年8月，承翰项目一期（备案名：湾尚庭玺家园）374套住宅获得预售证并开盘销售，不过，近一年时间，该项目去化仅三成。深圳市房地产信息平台显示，截至7月7日，共有106套已备案，剩下的268套房处于期房待售状态。
今年5月，承翰项目的二期（备案名：湾尚骏玺家园）167套住宅获得预售批准，预计2024年交房，上述“一成首付”优惠活动对应的房源就是承翰项目二期。深圳市房地产信息平台显示，截至7月7日，仍有156套房源处于期房待售状态，去化不足一成。
对于承翰项目去化不佳的原因，有深圳房地产行业人士对第一财经表示，主要还是大环境影响，“今年深圳没几个去化好的新盘，只有海德园与深业云海湾这种楼盘属于例外。”很明显的是，海德园与深业云海湾与周边的二手房都有一定的价格倒挂。
价格方面，销售去化不佳的承翰项目与周边的二手房比起来没有太大优势。承翰项目所在的水围片区，大多数二手房建成于2000年左右，二手房价格在8万元/平方米左右，楼龄较短的宝生小区于2015年建成，二手房价格在12万元/平方米左右，而承翰项目的均价为10.8万元/平方米，与周边二手房没有明显的价格倒挂。
整体来看，深圳楼市在去年的基础上有所回升，但是并未突破历年同期的平均水平。深圳贝壳研究院统计的数据显示，今年上半年，深圳新房成交23792套，同比上涨0.1%；二手房成交量19562套，同比上涨63.8%。相比之下，因为今年大量的人才房入市，抢占了普通商品住宅的市场，新房市场的成交量没有明显的上升。
今年3月，疫情阻隔以及春节积累的购房需求集中释放，深圳新房成交量从2月的2545套上升至7375套，二手房成交量接近5000套的荣枯线。然而，进入4月，楼市成交量开始下滑，4~6月，新房月成交量在4000套左右徘徊，二手房月成交量降至3000多套。
楼市去化缓慢，开发商快速回笼资金的随之预期落空。与此同时，房地产融资端并未有明显的改善，中指研究院数据显示，2023 年上半年，房地产企业非银融资总额约 4041.7 亿元，同比下降 16.2%。资金压力之下，开发商也不得不想方设法卖房，对于刚需购房者来说，价格是最敏感的因素，去年以来，深圳已经有多个楼盘在首付比例上做文章，变相降低购房者的首付比例，后均被相关部门查处叫停。
此前，广东中矩律师事务所郑博恩对第一财经表示，根据相关规定，首付来源不能是房地产开发企业、房产中介机构提供；不能是互联网金融机构、小额贷款公司提供；不能是个人消费贷款、个人相关借贷、经营贷款等资金挪用。购房者一旦接受了第三方的首付贷款购房，首付款来源不合法，后被相关部门查处，购房者可能会被银行拒绝提供剩余的按揭贷款，被银行列入黑名单或征信不合格名单，而征信直接影响购房者之后再次购房的按揭贷款；另外，也可能导致购房合同无法履行，合同一旦被解除，购房者将承担合同中约定的违约责任。
微信编辑| 阿贵
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